賃貸住宅やアパートでの入退去時の原状回復とトラブル防止方法を事例から解決策教えます!

  • 2022年1月13日
  • 2022年4月28日
  • 賃貸
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これから新天地でスタートする学校や仕事に希望と不安でいっぱいのあなたへ
新居で始まる賃貸物件で考えるべき原状回復の意味を入居前に理解しておけば、
退出時に大家さんや管理会社とトラブラずにしかも費用も最小に抑えて退去できます!
これから先に何度もある賃貸住宅での生活をするなら不要な費用を無駄に使うより新たな新居用に必要な家電などの消費に充てれます!

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退去時に無駄な費用を削減するために知っておくべき事!

賃貸住宅の退去時に費用精算で掛かるおおよその目安!一番多く払う金額の割合は以下のとうりです。

引用: 国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

このように多くの費用を払って退去されているケースもあります。

上記の金額には、賃貸契約を結ぶ時に例外特約として、退去時に部屋の大家さんがあらかじめ決めておいた部屋の修理内容があります。

その修理費は、事前に入居者さんが納得してその修理費用を支払ってから退去してくださいね!の費用です。

このような費用は、別途加算して払う必要がでてくると考えておいて下さい。

例えば、クロス張り替えを例にすると、あなたが、部屋の4面ある内の2面が色違いでその内の1面のみを汚してしまったとしましょう。

その汚した面の張り替え費用が通常どうり発生します。

けれどもクロスの色がすでに廃番でその部屋の集客や家賃設定などの理由で2面のうちのもう1面とも張り替える必要がある場合です。

その場合の余分の1面の費用も掛かりますよ!といった費用は、上記金額には、含まれません。

言い換えれば、入居者自身で汚した物は、退去時に修繕費用は、支払う必要があります。

しかしそれに付随して汚してはいないが、部屋の新規の入居者の為には、余分に費用がかかりますが、納得してもらえますよね?

この事前同意(例外特約)ということです。

これは、何を意味するかと言えば、賃貸住宅を借りて生活する大前提にあるのは、いずれ借りている物は、返さなくてはいけません。

さらに、次の入居者のために同じような家賃価値のある部屋を提供しないといけないのが賃貸の部屋!ということです。

当たり前ですが、ついつい、その借りた部屋で、長期に生活が続くと、自分の持ち物のような錯覚になってしまいがちです。

いつもの習慣が部屋を汚してしまい、汚れても放置しがちになります。

その結果、最終上記のような、もったいない費用として、退去時に支払いをしなくてはならなくなります。

しかし、借りている入居者の立場の場合、いざこのような退去時に、支払いの請求をされると、誰しも納得して支払いたくない人たちが多くを占めるのが現状です。

このことは、もめごととなって、後味の悪い状態で退去することになりかねません。

ほとんどの場合は、入居者が、過失で汚していれば、支払うはめになります。

7万以上もの多額の金額を結構な割合で支払っていることを考えれば、部屋を借りるのであれば、部屋を返すことを前提に意識した生活を心がけましょう!

そうすれば、無駄な費用を払うこと無く賃貸住宅生活を送ることができます。

参考資料:国交省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

入居者の責任で支払う場合、一番多い部屋の修理箇所は?

部屋の退去時に入居者の過失が原因で修繕が発生する箇所の一番多い所!

引用:国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン



壁、クロスの張り替えやクリーニングがダントツで多いです

この原因の背景には入居者意識としての賃貸の借り方にあります。

入居者責任や過失で汚したりして修理交換が必要になるのは、当たり前です。

自分の所有物であれば、お金を出して新たに新調やリフォームもしたりしますよね?

次の入居者へ新たに住めるようにしてあげるためには、この責任で費用を請求されたり支払ったりするのは、当然のことになります。

このあたりの部屋を借りる意識と使い方の欠如が修理を発生させる原因です。

①修理箇所として一番多いとされる、●クロスの張り替えですが、おそらく、原因としては、装飾品や飾りを壁に取り付けたりする使い勝手の問題でしょう。

例えば、取り付け時にクロスに穴をあけるとか、長い間の壁の装飾品によって壁が隠れることで隠れていない所との差が、日焼けや汚れが目立つことで張り替え費用が、発生してしまうのではないでしょうか?

②たばこが、もし原因でやにだらけの黄色い壁に変色したとなれば、問答無用で前面張り替えとなるので注意が必要です。

しかし①の場合、日常生活をする意味合いからすれば許容範囲の中なので、このようなクロス汚れも自然消耗の範囲内と考えられる場合があります。

なので壁の飾り程度であれば、退去時に修理費を請求されることは、まれなケースと認識しましょう!

そうすると、この場合は、決して費用をまともに請求されるべき理由にはならず、入居者入れ替えの際の、賃貸人側で、支払うべきケースになると思います。

それでも、無用なトラブルや、余分な費用を取られないようにする方法としては、次のようにしましょう!

飾りやポスターなど壁に取り付ける場合の注意点としては、4面壁があるとすれば、どこか1面だけにしましょう!

他の3面は、入居者の責任から、排除されるべきと考えられますので、工夫をして、極力汚れないようにして張り替えの交換を避ける努力をすれば、不要な出費はしなくて済みます。

ルームクリーニングも多いですが、ここでの原因は、通常に使用していれば、別途請求されません。

汚し方が尋常でない場合の費用請求としてルームクリーニングが発生している場合と考えて良いでしょう。

(参考に下記後述の退出を考えて原状回復を最小にする工夫3つに書いています)



参考資料:国交省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

賃貸の部屋を借りる前にすべき大事なポイント!4つ

以前、私は、住宅会社の賃貸管理部門に配属されて入居者さんの管理をしていたことがあります。

そのときよくあったのが、退出時に、これは、明らかに入居者さんの過失で修理費用を発生させているにも関わず、修理金額に納得されずに、会社へ費用が高すぎる!とよく親御さんも同席して怒鳴り込んでくるケースがありました。

心情は、理解できますが、大概このパターンは、契約書の中味を良く読んでいないか、読んでいても費用を払うのがいやなので、汚してしまった事実を帳消しにすべく力ずくでなんとかしようと会社へ来ておられました。

最終的には、ほぼ変わらず高額な補修費用は、払うことになりますので、このような無駄な時間をお互い使わないようにするために、賃貸のしくみを理解すれば、簡単です

それよりも新天地での有意義な時間や思い出を増やせるステージとしての手段に、あなたに合った良い条件の賃貸物件を探して、気持ちよく退出できるようにしましょう!

それでは、賃貸を借りる前の知っておくべき事とやるべき事を説明します。

契約書に記載されている賃料と敷金があれば、その敷金の内容を確認する

賃料には、後々、あなたが、部屋を借りて使用する過程で、設備や、部屋内の仕上げ材を通常の使い方で使用したとしましょう。

その上で汚れたり壊れたりしても、その修繕費用は、元々賃料に相当金額がすでに、含まれているものと認識してください

また敷金の内訳は、本来、あなたが、家賃を滞納するなどした場合に敷引きされる性質のものです。

しかし、経年劣化や通常の使用方法以外で建物に損害を与えた場合は、敷金からも引かれる場合があると認識して確認をしてください。

 
 
賃貸人と賃借人の原状回復の為の修繕負担区分表と工事単価目安表を確認する

区分表に賃借人(あなた)が通常の使用ではない部屋の使い方をした場合に、部屋のなかの設備品を汚したり壊したりした場合に一定の目安が記載された条件分担表を渡されると思いますので、必ず、ここは目を通して理解しておきましょう!

もう一つそれに付随する工事単価目安表がありますが、その工事単価は、あくまで目安です。

理由は、例えばクロスを張り替えする場合に、㎡単価¥1000としてあっても、普通は、工事に入る際には、一人の工事業者さんが、それだけで部分補修で工事に来ても、1000円では、完結出来ません。

それ以外に、交通費や材料費、余分な準備費などが掛かってきますので、あとで余計に払わされたと思わずに、念のため、確認を事前にしてみることです。

この特約条件があるかないかは、一番確認しておくべきところです。

クロスの例で冒頭に書きました、例外特約の記載があるかを確認して、もしその内容に納得出来ないときは、説明してもらうか、条件をはずしてもらうかしてください。

そのまま納得して、契約書にサインすれば、退去時に費用を請求されても仕方ないと思って、良く確認してサインする事です。

その条件を付している背景には、賃貸をする上で、事情があるはずなのでその説明を聞くことで納得出来るかも知れません。

部屋の現況写真を残して退去時まで保管しておく事!

契約後、チェックリストなどを元に、部屋の各部位ごとを損傷や色あせ、設備の僅かなキズなどないか詳細に確認して写真を撮りましょう!

撮影時は、賃貸管理の担当者や大家さん等と共に一緒に確認した方が良いです。

また設備品などもその時点で、きっちり動作するかも確認して、設備品などの経過年数や修理履歴など分ることは、聞いておきましょう!

また同時に撮影した、日付と時間、天候、などの撮影当時の詳細も記録しておけば、経年劣化かそうでないか等の色あせなどは、撮影条件によって、退去時にも同じ時間帯と条件で見る方が、外的環境に影響されずに客観的に確認できるのがその理由です。

 

入居したら、退出を考えて意識すべき原状回復を最小にする工夫3つ

根本的な考え方を賃貸住宅を借りる時には、持っておくことです。

それは、いくら賃借人で賃料を払うからといって”何でもあり”ではなく、”善管注意義務”を持って使用してねと言うことです。

別の言い方をすれば、乱暴に扱わずに、普通に部屋の中で通常の使い方で生活してねと言うことです。

今からその部屋の扱い方について説明していきます。

部屋の床を見て、フローリングとか、クッションフロアーなど多少飲み物をこぼしたりしても簡単に拭けば汚れを除去できるような、材質の床であるか、どうかを見て下さい

カーペットのようにコンクリートに直にパンチング(貼り方の方法)してあって簡単に交換ができないや、汚れがしみこんで色が部分的に取れないなどの床材であれば、全面張り替えになる場合があります。

結果的に故意で汚したわけではなくても、注意を怠ったとして、その費用を請求される可能性があります。

このようなカーペット敷きは注意が必要です

もしかしたらあなたは、掃除が苦手かもわかりませんが、一番やっかいでいつもきれいに心がけておかないといけない場所。

そうです、水回りとキッチン周りです。

結局の所、使い放っしで、掃除を怠ってカビだらけのままとか、キッチンの油汚れが、あまりにも酷くて、退去時に通常の入居者入れ替えのためのクリーニングでは、きれいにならないくらいの汚し方であれば、追加費用になる可能性が大です。

めんどくさくても、定期的に掃除をするだけで、不要な費用をとられることがなくなるので、賃貸の場合は、掃除が時間単価給労働になって返ってくると思いきれいにしておきましょう!

今度は、細かい話ですが、備え付けの器具やエアコン、冷蔵庫、コンロや給湯器など普通どうり使用していて、壊れたり、調子が悪いなと思えば、すぐに大家さんや、管理会社へ即刻連絡して見てもらいましょう!

放置してそのままにしていると、まともに修理代を請求されてしまう場合があります。

ベランダ側のサッシや窓を開けっぱなしで、外出中に、雷雨や大雨などで部屋内が吹きさらしになった結果、床のフローリングが、ふにゃふにゃになってしまうと、補修費用の請求となります。

一番気を付けるべきは、借りた部屋が階上で、何らかの水漏れを放置したりして、連絡せずに階下へ被害を及ぼしたりすると、被害の拡大で余分な復旧費用を請求されます。

したがって、今までの内容は、善管注意義務違反(通常の使い方をしなかった)となって、不要な費用を増大させることになります。

簡単に言えば、普通どうりの使用方法で普段どうりに生活すれば問題ないです。

また知人、友人などを部屋へ呼んで、友人知人が、カーペットを汚したからと言って、修理請求費用を払ってもらう事のないように節度を持って過ごすようにもしましょう!

最後に、もしどうしても備え付けの器具を外して自分好みの器具や設備を取り付けて使用したいとか、壁にポスターや飾り物を取り付けたいとかあれば、めんどくさくても大家さんに連絡して事前に確認するようにしましょう!

了解さえしてもらえれば、あとの復旧にかかる費用は、貸主側の負担になる場合もあります。

このように、余分な退出時の費用は、長期なら建物の経年や耐用年数で残存価値がなくなって価値0に限りなく近づきます。

そうすれば、新規で設備も新しくなって、そこからまた、賃貸生活を快適に過ごせるでしょう!

短期で退出予定なら、きれいに使うことに心がければ、無駄な費用は、ほぼかかりませんのでキレイに丁寧に部屋を使うことを意識しましょう!

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トラブル事例から見る、賃借人が費用を抑えるために注意すべき解決策3つ

事例:まれにやってくる台風や荒れ模様の天候時に、外から飛来物が飛んできて、窓ガラスにひびが入ったとか、ベランダに置いていた物品が倒れてサッシや網戸が凹んだとかの場合

賃貸人の立場→基本的には、破損原因が不可抗力によるものであれば、管理会社や大家さんが修理負担です。

賃借人(あなた)の立場→仮に窓やサッシに雨戸が閉めれる部屋を借りているとしましょう!。

建物を借りている側が、台風で物が飛んでくる予想をして雨戸を閉めるとか、物が倒れないようにするなど建物の保管注意義務を果たさないと、修理代の請求となりますので注意が必要です。

事例賃貸住宅には、もともとある、電球や照明、あるいは、給湯器や風呂釜などの設備品があります。

それが、壊れて修理をお願いするのは、生活する上で当然のことです。

ここで注意すべきは、その修理交換すべき備品の修理費用が大きいか小さいかを見極めましょう!

賃貸人が修理すべき義務の範囲→給湯器などが壊れてお風呂や生活そのものに支障をきたすほど新規に交換が必要で多大な費用が発生する場合は、賃貸人が負担すべき内容です。

賃借人が修理すべき範囲→電球などの交換費用は、賃借人であるあなた側の負担内容になります。

電球程度であれば費用としては、軽微な負担ですし、必ず交換すべき義務がある物でもないことを知っておきましょう!

この軽微か多大な費用負担があるかないかは、修繕特約(例外特約)として賃貸契約書を良く見てサインしてください。

多大な費用負担を強いるような特約が付された内容であれば、おかしいと言うようにしましょう!

この場合は、いくら特約でサインしたとしても本来は、無効となる可能性は、十分にありますので事前に契約内容を確認しておいて無用なトラブルは、避けるに越したことはありません。

事例:ごくまれな例かもわかりませんが、ベランダの手すりが腐食していて交換しないと落下して危険!

あるいは、玄関横の部屋の格子が外れ掛かっていたり、腐食していて簡単に外されて泥棒に入られそうな場合。

こんな場合は、すぐに修理依頼をしてください。

賃貸人の立場としては、賃借人であるあなたの安全な生活が脅かされないように、安全配慮義務があるからです。

修理に時間がかかるとか、放置されて、あなたが修理業者に修理させた費用はあとから大家さんなどに償還請求することができます。

しかし焦ってあなたが、業者に修理依頼するのは、とどまりましょう!

あとで修理費用が高いから半分しか払えないとか、費用償還に手間取るなどめんどくさい事情になります。

このような安全配慮義務が、賃貸人側にあることを知っておいて、修理の主張をするようにしましょう!

まとめ

いかがでしたか?

●賃貸住宅やアパート探しは、物件が決まればすぐに、部屋の室内や設備品に問題がないか確認しましょう!

●新生活がスタートしても退去のことを考えながら、丁寧に扱うようにすれば、費用削減効果につながります。

●部屋を借りる前の契約書を良く読むことで、借りる側の有利になるように、耐用年数が過ぎた物や経年で痛んでいる物などの減価償却年数を考えて必要な新設の交換ができるかどうかの交渉も可能です。

●環境を整えて新生活を迎えましょう!


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