中古マンションの選び方フルリノベーションで新生活を始めるあなたへポイント5つ!必見

中古マンションってどのように選べば良いかわからない
そもそも新築より中古の方が良いのか悪いのか具体的に知りたい
できれば、自分たちの好きなようにリノベーションして住みたいけど
どんな中古マンションでもリノベーションって可能なの?
このような疑問や不安にポイントをおさえてお答えします!

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中古マンション+フルリノベーションを実現させるなら

中古マンションを買って新築のように内装をあなた好みに仕上げたい!!

このように決めたら一番最初に考えるべきことがあります!

準備する予算を最初に決める!

  1. 中古マンション本体の購入費用
  2. これから住むその内装や間取りを一新させる工事費用(リノベーション)

仮にあなたが結婚を機に中古マンションにリノベーションをしてこれから新生活を始める場合

ローンを組んで支払える月々の予算から借りられるお金を元に上記①と②に充てられる内訳を考えます。

この費用以外に初期費用として物件の仲介費用や税金、その他手続き費用などがあります。

銀行から借りるローン以外に頭金や初期費用を払うための現金があれば、マンション本体価格とリノベーション費用に注力できるので最初にこの予算をしっかりと決めておくことが、後々重要になってきます。

中古マンションの築年数を考えて予算を組む!

中古マンションと呼ばれる定義は、新築から1年を経過したか、すでに鍵が引き渡されてから一度でも玄関をあけて一歩でも室内に入った瞬間から新築ではなくなり中古と呼ばれる物件になります。

流通価格は当然、新築から5年、10年、20年と経過すれば相場としては、下落していきます。

私の過去の事例で言えば、3000万で(75㎡くらいの物件で実際は、もう少し高いです)購入したマンションを9年目に売りに出した流通価格が1300万程度でした。

何とか購入希望者が現れたので売り急いでいた事情もあり、50万程の値引き交渉に応じて、1250万が実売価格となりました。(当時は、次の戸建て新築費用に充てるために1600万で最低売りたかったのですが。。。)

ところが、現在のそのマンション(すでに築年数28年になります)を下記のサイトで調べてみると⇩

引用:国土交通省土地総合情報システム

検索してヒットした物件を確認すると以前より築年数が相当経過しているにもかかわらす相場が上がっておりました。

ちなみに平成7年未改装で※SRC(2番館)70㎡(私が住んでいたのとは違う部屋になります)の部屋が1700万円!※SRCは鉄骨鉄筋コンクリート造です

平成6年の先行で建設された改装済み65㎡で※RC(1番館)の部屋が2100万円で売りに出されています。※RCは鉄筋コンクリート造です

この改装済みの差額の400万近い金額が改装(リノベーション)にかかった費用と思われます。

立地的には、大阪都心から電車で10分圏内であることと、当時から比べれば、私が引っ越してから10数年経過した頃に、大型ショッピングモールも駅前にオープンしていました。

これらの情報からわかることはこちら⇩

  1. 中古マンションは、新築から一定年数を経過するまで※価格は下がり続ける
    ※買うなら価格相場が落ち着く築20年~30年がおすすめ
  2. 築年数が古くても周辺立地が良くなれば需要相場価格が※上昇する
    ※買うなら価格相場が上昇する前(開発情報も一緒にリサーチしておく)
  3. 改装済み物件は、価格に転嫁されているので未改装物件を見つける方が良い
  4. このような流通サイトを利用することで住みたい場所の相場や価格を事前リサーチできる

マンション生活に必要な費用を知る!

マンションは一般戸建てと違い次のような費用が発生します

  1. 管理費
  2. 修繕積立金
  3. 駐車場使用料(保証金が別途必要な場合もあります)
  4. 駐輪場月額使用料

管理費は、共用部などの清掃や管理人さんが常駐しているようなマンションであれば、住民さんみんなが使うマンションなので、管理された住みやすい住居に住むためには、必要でしょう!

マンションの規模や管理の内容にもよりますが「国土交通省平成30年マンション総合調査結」によれば、平均¥15,956/1戸あたりになります。

②修繕積立金は、マンションの将来の資産維持に必要なお金なので住民さんみんなが支払う費用です。

たとえば、マンションは、鉄筋コンクリート造が主流なのでコンクリートのひび割れから雨水の侵入を少しでも防ぐ為と外観をきれいにするための外壁塗装とかに使う費用の積立金などです。

こちらの費用も同じ国土交通省平成30年マンション総合調査結果によれば平均月額¥11,243/1戸となっています。

③駐車場使用料に関しては、車を持っていれば別途ガレージを借りるかマンションの敷地内に限られた台数なら費用を払う必要もあるでしょう。

この使用料は、平面駐車可能なマンションなら機械式駐車場しかないマンションと比較すれば、機械式の方が定期メンテナンスが必要になり多くの使用料が必要になるので事前に確認した方が良いです。

④最後の駐輪場使用料は、大規模マンションになるほど、家族構成が多くなる傾向があるので、敷地内の駐輪できる台数に限りがあります。

なので必然的に台数抑止の意味でも使用料を徴収される可能性も増えるでしょう


このような、マンションに特有な維持管理費などが、別途大体月額3~4万ほどかかる可能性もあるので、事前に十分確認しておく必要があります

住みたい場所(立地)と専有面積(広さ)をセットで探す

住みたい場所はもちろんですがマンションの専有面積(生活空間)も将来の家族構成や生活空間のつくりかたにも影響します。

なのでここは数ある物件のなかでも意識して中古マンションを探す必要があります

中古マンションの物件購入からリノベーションまでをご提供!リノべる。

住みたい場所と生活しやすい場所を同時に手に入れる事が必須!

住みたい場所とは次のような場所ではないでしょうか?

  1. 生活基盤になる場所(仕事場に近い)
  2. 街中が良いのか?周りが自然豊かな所が良いのか?
  3. 子育てし易い場所
  4. こだわりのある場所(例:海に近い 近くに趣味に生かせる場所があるetc)

では、生活しやすい場所とは、どのような場所でしょうか?

  1. 徒歩圏内にほとんどの生活必需品が手に入る店がある
  2. 徒歩圏内に医療施設がある(特に内科があれば風邪やちょっとした事でも診てもらえる)
  3. 徒歩圏内に最寄りの公共交通施設がある(駅やバス停など)
  4. 近くに保育園や小中学校までは通える場所である

住みたい場所と生活しやすい場所は、必ず同時に手に入るとは限りません。

なぜなら生活しやすい場所の4項目全てに徒歩圏内と書いているからです。

この徒歩圏内は、あなたが住みたい場所に長期に過ごすことになるもしくは、ここに住めて本当に良かったと思える場所こそが、徒歩圏内に便利な施設が揃っている場所選びが結果として重要な条件になるからです。


理由はこちらの記事でも書いています⇩

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専有面積の広さの目安と考え方は?

専有面積は、マンションの広さですが、ここで購入しようとするマンションの面積で気を付けることがあります

  1. 柱や壁の出っ張りを除いた内法面積
  2. 部屋を囲んでいるコンクリートの壁の中心(壁芯)線で計算した面積

事前に確認すべきは、特に②の壁芯で計算された住居面積なら実際よりも壁厚と柱の半分は、専有面積としては小さくなるので注意が必要です。

それでは、大体の専有面積から、どれくらいの生活空間が見込めるかは、こちら⇩

引用:国土交通省生活基本水準資料より

  1. 2人世帯なら55㎡
  2. 3人世帯なら75㎡
  3. 4人世帯なら95㎡
    ※マンションの場合の面積で壁芯の計算

豊かな住生活や希望どうりのライフスタイルを送るためには、世帯数に対する最低必要な面積の目安が上の数字になります。

振り返れば、以前住んでいたマンションは、壁芯計算の75㎡でした。

当時は、子供も2人いてまだ小さかったので、決して狭くは無く、かと言って壁の出っ張りがあるので75㎡がもう少し小さいと考えれば、このまま子供も大きくなれば、必ず手狭と感じるはずです。

このように生活をストレス無く過ごすなら、世帯数やライフスタイルに応じた目安として生活面積を考慮しながら中古マンションを探す事がベストです。

中古マンションを見に行くときのポイント

やはりいざ自分たちが実際に住むマンションとなれば、現地を見ないわけにはいきません!

そこで何をポイントに確認すれば良いかを見ていきます。

マンションエントランスまでの雰囲気と外観を確認!

  1. エントランスは、住居の顔です。
    住む人のみならずマンションに訪ねてきた人からもアプローチが好印象だとワクワクします
  2. エントランスや外観の雰囲気が良ければ、住民にとってはそのマンションに住める誇りを感じる事が出来ます

まずは、第一印象の良いマンション選びを心懸けましょう!

もし売却しないといけなくなれば、印象の良いマンションなら買い手もすぐ見つかります

共用部の清掃具合や管理状況と設備の確認!

先程の外観やエントランス同様、住み心地の良さを感じる事が出来るのが、管理が行き届いたマンションかどうかです。

  1. エントランスを抜けてマンションのホールや廊下などの共用部を確認
  2. ポストや郵便受けその周辺がチラシなどの投函で煩雑では無いか?
  3. エレベーター内に入って壁がキズや汚れがないか?
  4. ゴミ収集場がゴミの出す日でないのに捨てられていないか?
  5. マンション敷地内をぐるりと回ってゴミが落ちていたり壁や施設の破損が放置されていないか?

このような所を重点に見るようにすれば、管理が行き届いているか一目で確認できます。

すれ違う住民さんや各住戸の玄関前の雰囲気を確認!

今度は、マンションの施設状況ではなく、人であるそのマンションの住人さんの印象をつぶさに見極めましょう!

  1. 各住戸前の玄関まわりに置いてある物から家族構成を見る(小さな自転車や、スポーツ用品など)
  2. 玄関前や共有部に面した窓サッシの汚れ具合などから住んでいる家族の雰囲気が分かる
  3. もし内見時に住民さんとすれ違えば、あなた自身の経験から推測観察してみる
  4. エントランスホールに貼ってある掲示板を見て住民クレームがあれば、注意喚起している内容で問題点が判別出来る

最終的に物件を決める前にすべき事!

内見の際に見るべきポイントは、理解出来たと思いますが、最終的に次の確認もしておきましょう!

  1. 出来るだけ1回の内見だけで無く時間帯を分けて確認したり(昼間と夜)平日と休日の雰囲気も確認する事
  2. 周辺の環境である車や人の流れを内見時にも確認する
  3. 周辺の立地にもよりますが、昼間の場合と夜の場合の音や気になる匂いなども肌で感じて観察しましょう
  4. 住もうとしている部屋の日当たりや窓を開けたときの聞こえてくる騒音なども確認
  5. 隣人や上階から生活音がするかどうか?を時間帯や休日平日をまじえて確認

このような、住んでからでは遅い立地特有な環境は、人それぞれに感じ方の違いがあるので、納得出来るように事前に時間を掛けて下調べをしておくことが重要です

不動産屋さんの営業に確認すべきこと

物件購入契約になれば、不動産屋から重要事項説明を受けます

その際に購入するマンションについて必ず説明すべき事項があります

中古マンションの過去の修繕履歴と修繕積立金は?

  1. 過去にそのマンションがどんな内容でいつ修繕されたか?
  2. 修繕積立金は、購入しようとする部屋の前のオーナーがどれだけすでに積み立てているか?

やはり自身が住むマンションですので、資産価値アップとしての修繕履歴や今後どのような修繕計画が予定されているかも確認しておく方が良いでしょう

マンションの管理規約の内容!

重要事項説明の中にマンションの管理規約も上げられます

  1. 管理規約とは、入居するマンションで定められた法律のようなもの
  2. 部屋内も含めた住民みんなが使用する共用部(敷地や付属設備も含む)など決められたルールを知っておく
  3. 管理規約が元になった、入居してからマンションを利用する際の使用細則も良く確認しておく

私が以前住んでいた新築入居時に配布され細かく書かれたマンションの使用細則がこちら⇩

では、まだ入居すると決める前でもこのような、管理規約や使用細則は、確認できるのでしょうか?

できます!

やはりあなたが購入するマンションの規約なりルールは知っておいた方が良いので、契約前の不動産屋さんを通じて確認してもらえれば、事前閲覧は可能です。

多くの住民さんが暮らすマンションですから、このような規約があるのも当然で、逆に考えれば、住みよいマンション暮らしの実現ができる理由でもあります

あなたの選んだマンションは、フルリノベーション工事が可能か?

フルリノベーションと部分的な部屋の改装しかできない場合に、ようやく見つけた中古マンションが気に入ってもあなたが満足出来るライフスタイルが100パーセント実現できなくなる可能性があります

工事可能な見極め方!

● 壁式構造のマンション⇨実現したい間取りができない

● ラーメン構造のマンション⇨フルリノベーションが可能!

その構造を図に表したのがこちら⇩

引用:国土交通省 マンション耐震化マニュアルより

このように、マンション構造により壁式構造なら、壁がマンション自体を耐震から守っているのでその壁を壊してまでリノベーションは不可能になります。

反対にラーメン構造なら、部屋の内側を支える壁がないので、自由に間取りを作り替えることが可能になります。

このような構造は、外観や、部屋を内覧しても専門家で無い限り見極めが難しいので、必ず不動産屋さんを通じて構造の確認をしてもらいましょう!

実現したい空間づくりの為の打ち合わせのポイント!

マンションの構造だけでは無く、フルリノベーションを実現するための細かい確認事項は他にもあります

  1. 水回りの位置変更が可能か?
  2. フローリング材などの床材の張り替えは可能か?
  3. 床暖房の設置は可能か?
  4. コンクリート壁への設備の取り付けや穴開けは可能か?
  5. 共用部になる窓サッシや窓枠の変更、塗装などは可能か?

このような、リフォームをする前に入居するマンションに対して規約上、申請や届け出をする必要があります

申請をしたからと言って全てがOKになるわけではないので注意が必要です。

申請や確認は、工事をしてもらう工事業者や、不動産屋さんから確認してもらいましょう!

このことを踏まえて早めの段階で物件探しを始める時には、どのようなリノベーションをしたいかも決めておくのが得策です。

まとめ

中古マンション選びは、住みたい場所と入居後にどんなライフスタイルで生活するかを決めておくことが大事です

その次に工事を含めたマンションの購入費用などに掛けられる予算設定も決めておけば、不動産屋さんや、工事業者との打ち合わせもスムーズに進みます。

この記事を参考に良い立地と管理の行き届いたマンションを見つけて新築では味わえない、自分たちだけのオリジナルな生活空間に暮らしましょう!

このオリジナルな生活空間こそが将来ずっと日常生活のストレスから解放され、癒やしの空間を楽しめる最大のコツです


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