新築一戸建ては大規模宅地分譲で建てるべきか?解決策を教えます!

  • 2022年7月17日
  • 2023年6月18日
  • ハウス
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大規模宅地分譲地なら新生活にふさわしい環境と考えてるあなた
ちょっと待って下さい
不動産広告の甘ーいきらびやかな宣伝文句に引き寄せられていませんか?
この記事を読めば、何を基準に大規模宅地分譲地で家を本当に建てれば良いか分かります。

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大規模宅地分譲地(開発地)のメリットとデメリット!

大規模宅地分譲地や建物と土地がセットで売り出されている概ね100区画を超えるような分譲開発地には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

メリット
①開発区画エリアのまちづくりのコンセプトがある。
②宅地のみあるいは、建物セットの分譲地でも、区画割の設計がされているので、そこに住む住人にとっては、住みやすい住環境が手に入る
③大規模の開発なので、大都市近郊エリアにはなるが、電鉄系の開発が多いので、電車やバス路線の住民用の足は、確保し易い。
各メリット①~③の解説
コンセプトは、売り出し前の広告のアピール文言などで確認できる。
●住人さんの実益としては、無電柱街区防犯に適した街づくりあるいは、子育てし易いコミュニテイー支援があるなど。
●開発地区の環境にも左右されますが、高台造成エリアであれば眺望が抜群とか川や海などに近ければ緑などの植樹を配置して住みやすい環境をアピールされているなど。
に関しては、●区画割を事前に設計できるので、区画内の道路幅を広く確保したり外部からの車の進入がし難くされている。

 

●また区画どうしの配置も配慮された区画割になっていたりするので、隣人同士、建物が出来上がっても住みやすい環境になる

電鉄系であれば、運行事業の利益にも繋がるため、●開発エリア内への路線バスなど充実している
●また街が成熟し出せば近辺に傘下の商業施設やその他の業態が、進出してくるのでいずれ便利になる
デメリット
①まちづくりのコンセプトが、逆に造成費用を押し上げたりするので宅地分譲地であっても土地価格が以外と高い!
②大規模開発エリアは、土地の確保を考えれば、山や丘を開発したり、最寄りの駅などから結構離れた場所になりがちだ
③建築条件付きの土地が多い場合があり参入大手ハウスメーカーの家を建てるとなれば土地と建物セットで結構な価格になる。
 
各デメリット①~③の解説
街づくりにコンセプトのある方が、住む人にとっては、そこでの暮らしがイメージがしやすい。
そのコンセプトに共感して共通の感性で購入を決意された住民さんが集まるのでコミュニティーとしては、良い街が形成される。
しかしそのために、例をあげれば、『街路樹が住む人に安らぎを提供する』みたいなコンセプトなら1年を通じて彩られる植樹の費用やそれに見合うだけの外構費用にお金がかけられ分譲宅地費用に転嫁されている場合もある
あるいは、無電柱化がコンセプトで『きれいな町並みに住まう』みたいな開発であれば、※その工事費用が、分譲価格に含まれる可能性もあります。
※ただし分譲宅地費用の内訳の確認は必要ですが、電線のある通常の分譲地よりは、エリアの資産価値としては当然上がります。
電鉄系の宅地開発地なら、終点駅や途中の駅であっても、山や丘を削って土地造成をして開発するエリアも多い。
そうなると、最寄り駅から離れていたり、電車路線の終点に近くなれば、都心などから離れるため、標高差のある土地開発地になり冬場は、気温差のある住宅開発環境に住むことになる!

 

さらに最寄り駅から遠くなれば利便性を考慮して周辺に生活必需品を扱う施設があるかどうかの確認も必要になります。

このような、大規模宅地なら、大手ハウスメーカーが、まとまった区画を取得して建物とセットで販売している。
そうであれば、もともと土地も高くなりがちな上にハウスメーカーならより建築価格も高いのでより高額な買い物になる。
 
 

住環境は大事だが『住まい方』は、減価償却目線で考える!

大規模住宅開発地は、とかく自然環境が良いや眺望が素晴らしいなど、外部環境を上手く取り入れた宣伝文句が踊っている傾向にあります。

住民がそこに長期に住むにあたっては、当然このような、人と自然、人と安らぎを求めて家を建て住居をそこに定着させる為の、必要不可欠な要素が、揃っているのは、大規模開発の住環境です。

一方で、”生活をする”という目線で見たときはどうでしょうか?

デメリットの②に書きました、周辺環境に生活に便利な施設や、日用品を安価に簡単にいつでも手に入る環境がそろっているでしょうか?


あるいは、徒歩圏内に医療施設などが、揃っていますか?

住環境は、恐らく余程の自然災害や人的災害で被害を受けない限り一旦そのエリアで得られた自然環境は、ずっと変わらずあなたのものでしょう!

『住まい方』の減価償却目線とは、自然環境は永遠の物かも知れませんが、そこに暮らすあなたや人は、年月と共に体力的に衰えていきます。

また、最初は、子育てがしやすい町並みや環境で選んだ宅地とはいえ、子供達は、小学校入学からこの大規模住宅地に住みだしたとして、高校卒業するまでのわずか12年で巣立っていきます。

子育ては、短期で終了することになり、その頃には、あなたの年齢も今より12年とか15年とか年を重ねています。

それ以降は、体力勝負の時代がやがてあなたにもやってくることになります。

大概の大規模宅地分譲地は、車を利用しないとなかなかたどり着けない生活必需品を扱う施設や医療施設、それに最寄りの駅。

年を取って自宅から徒歩で行ける場所にそれらの施設があれば、体力増強維持にも役立ちます。


減価償却とは、そのような人間の体力性能が落ちていくであろう住環境に住まう人の体力価値が0になってもその住環境が逆にプラスに転じてくれるような、周辺環境を重視して、今から住居をどこにすべきか選択して考えるべき意味です。

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22年後、その宅地開発地が発展しているかの見極め方

22年という年数の期間は、新築木造住宅を購入して木造の法定耐用年数が通常22年を意味します。

あくまで減価償却の計算上の年数なので建物を立て替えしないといけないレベルの話ではありません。

22年は、あなたがもし22年までの間に中古で売りに出したとして、新たにその中古の住宅を買ってくれる購入者が現れたとします。

22年以内の中古物件なら、その新たな購入者さんに向けて金融機関が融資を出せるギリギリの中古物件となります。

なので22年以上あなたがその住宅地で住もうとするなら、性能の良い住宅を購入しておくのは勿論ですが、リフォームもしながら、家の耐久性能をあげたり設備も一新しながら資産価値を落とさない努力もあなたの家にしておくことが大切です。

それよりも重要なのが、その住宅エリアが周辺エリアも含めて耐用年数が過ぎた住宅よりも資産価値が上がってきている住みたい便利なエリアに将来発展しているかです。

あなたが住む大規模住宅地の資産価値が将来見込めるかの見極め方
①たとえ山林や丘を切り崩して開発したエリアでも高速道路の出入り口やバイパスなどの道路が近くに将来計画されているか?

 

②エリア開発地からその地域の一番近い都市部までのアクセスが1時間で移動できるか?

③近くの既存住宅エリアで建て替え需要が多く見られるか?

④近くに小規模な分譲住宅地の造成地が多くあるか?
⑤最寄りの駅前に新しく店や施設が最近増えているか?
⑥エリアを広げて見て大規模小規模問わず生活密着型の商業施設が最近オープンしたかもしくは、計画されているか?
⑦最近なかった大規模戸数のマンション建設計画が近くにあるか?
⑧近くの幹線道路沿いに飲食店舗などが増えていないか?
見極め方の解説
高速道路やバイパス道路需要に関しては、限定される計画にはなりますが、道路が出来れば、人や物の流れが生まれます。

 

そうなれば、雇用の創出や、アパートの建設、飲食店や物販などの店舗が進出するきっかけになるので、将来便利になっていく可能性は十分考えられます。

都市部までの移動時間は、車やバス、電車利用でも1時間以内であれば、予定を組みやすくストレスを感じにくい時間単位ではないでしょうか?

通勤時間もそれに当てはめれば、1時間(片道)と勤め先によりますが、都市部までの1時間にさらに都市部を経由してプラス30分くらいまでならギリギリの通勤時間になると感じます。

 

経験上私も通勤時間に関しては、最長で1時間45分圏内の通勤を長く経験していました。

そのとき感じたのは、時間の問題ではなく、自宅から会社までの移動乗り換えが1回で済むのと複数回乗り換えないとだめな場合に大きく負担を感じることでした。(私の場合は3回でした)
同じ通勤時間であっても体力的、精神的に相当違うことは、経験値として味わっています。

 

なので1時間圏内以上の時間軸で住むところを選択したとしても、アクセスの乗り換えが多いかそうでないかの、検討もすれば、さらに遠くても良いエリアの選択幅も広がるはずです。

③、④の立て替え需要や小規模でも住宅予定地があれば、そのエリアに住宅の需要がある証拠です。
駅前は、当然そのエリアを象徴する顔です
住人にとって便利そうな業態の店やサービスショップが開店していたりすれば、住むエリアとしては、期待出来ます
エリアを広げて確認すれば、出店企業は大型、小型問わず事前に市場調査をして、出店するわけですから、住もうとする近辺のエリアの発展性が確認出来ます。
私の住んでいるエリアでも最近ありましたが、低層住宅がほとんどのエリアに、マンション開発業者(大手の有名企業)が大規模マンションを1棟建設し始めました。
このような事例は、このエリアに客が見込める勝算あっての進出です。

 

ある意味エリア需要があり将来発展があることの表われなので、そのあたりも計画があるかないかを確認しましょう!

は、近くの幹線道路に注目して、新規の飲食店や物販店舗などがあるか、見てみましょう!
道路を走る車での客を取り込める需要があるのと、途中で立ち寄れる絶好のエリアであると判断しての出店と考えられます。
エリア的には、車移動の客のみならず、近辺の需要も同時に取り込めると判断されている証拠なのでエリア的には、発展性があると考えられます。
 

まとめ

いかがでしたか?

新築戸建てをお考えのあなたにとって、住むエリアや家をどこで探せば良いか?は、重要な問題です。

いつも言われることの1つに家は、一生に一度の買い物!

ならば、家のデザインや性能にこだわりを持つのは、当たり前です。

家自体に最近は、どのハウスメーカーや工務店で建築しても遜色変わらない性能や耐震性などは維持できます。

迷ったり不透明なのは、どこで住めば良いのか?とかそのエリアが発展するのか?などです。

より重要なのは、長期目線で、家と一緒にあなたやあなたの家族が、楽しく過ごせて利便性が良い住居エリアを先読みして手に入れることです!

すこしでもこの記事があなたの役に立てば、嬉しいです。

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