賃貸併用住宅が新築のローンの支払いと将来の収入確保に不安がなくなるその理由!

  • 2022年5月8日
  • 2022年5月18日
  • ハウス
  • 20view
あなた自身が住む新築住宅を建てると同時に賃貸物件のオーナーにもなれたとすると
あなたが払うべき新築戸建てのローンは賃貸住宅のオーナーであるあなたが代わりに払ってくれます
なので悠々自適な生活が可能になります。たとえば毎月払うべきローンが16万円あれば
ほぼ全額自分や家族のために好きな物を買えたり今まで我慢していた銀座の江戸前鮨を食べに行こうとかです
あえてこのような贅沢をする必要はないにしろ賃貸併用住宅がこれを現実にしてくれます

アフィリエイト広告を利用しています

賃貸併用住宅が新築戸建てを購入するのとは訳が違う理由。

【はたらくおうち】

①広くて庭付きの自然豊かな郊外に自分と家族の為のこだわり満載の住居が手に入る

②今から新居を考えるのでコロナ時代が新様式の暮らしになるため十分な間取りプランで建てれる

③狭い賃貸生活から抜けだし好きなペットも飼えるし日曜には、趣味のDIYも戸建てなら出来る

住宅ローンは、結構長く返済するが、税制の優遇措置もまだ受けられるし金利もまだ安いからこの先10年くらいはなんとかなるだろう

例をあげるとこれから新しい家を建てれる(マンション購入も物件の条件次第で同じです)嬉しさで満ちてますよね?

一番の問題点が実は④のローンの返済という毎月毎月この先最長で35年も払わなければならないのが裏を返せば最大のデメリットになります。

では、賃貸併用住宅は、新築戸建ての先程書きましたメリットを満たせないでしょうか?

いいえ答えは、NOです。

庭付きの広い土地や自然豊かな立地で家を購入することが自分や家族のためになるかよりは、生活をする上で家族のライフスタイルは、周りの変わらない自然よりも将来を見据えると大きく180度変化していきます。

最初に家族構成や家族それぞれのこだわりを家の内装や間取りのプランに特化して家を建てることが結果、家族や自分の為の住宅建築になります。

関連記事

あなたのライフスタイルや注文住宅での過ごし方をイメージしておく事新築の内装や外観は、打ち合わせ前に決めておく工事期間を通常より10日程度長く設定する。+完成時期の考え方あなたのこだわりは、2つだけにする打ち合わせした内容は、記録して、リマ[…]


住宅を所有する最大のデメリットである、ローンの支払いと今後不透明なあなた自身の経済的な将来の不安がローンの支払いを長期にしていくことで表面化していきます。

それでは、賃貸併用住宅と新築戸建てを所有する事で一番の違いを分かりやすく説明します。

賃貸に住む場合
<家賃> 月15万円とすると → 年間家賃180万円
35年払い続けるとすると、 180万円×35年=6,300万円
<更新料> 2年に一度、家賃1ヶ月分の更新料が発生するとして、 15万円×更新17回=255万円

【35年で支払う住居費合計】 6,555万円
【35年後に残る資産】 なし

賃貸併用住宅購入の場合

購入物件は、7,980万円(土地5,180万円+建物2,800万円)とします。

<ローン返済>
住宅ローン金利 0.6% 借入れ年数 35年とすると、月々の返済額 210,695円

<家賃収入>
家賃80,000円の部屋を3部屋造るとすると、毎月の家賃収入 240,000円

→ 差引き 毎月 29,305円のプラスとなります。ローン返済への持ち出しはありません。

35年間では、金利・家賃が一定と仮定すると、

35年で支払う金額合計 210,695円×12ヶ月×35年=約8,849万円
35年の家賃収入合計  240,000円×12ヶ月×35年= 10,080万円

【35年で支払う住居費合計】 差引き 約1,231万円のプラスとなります。

【35年後に残る資産】 建物の価値はゼロとしても、土地が残ります。
土地の価格は、都心の良い立地の物件なので下落はあまり考えられえず、5,180万円と考えてよいでしょう。

差は約1億3千万円!

結果的に、賃貸に住み続けた場合は6,555万円のマイナスに対し、
賃貸併用住宅を購入した場合は、6,411万円(1,231万円+5,180万円)のプラスとなり、

その差は12,966万円にもなります。

引用 : はたらくおうち

このように試算では、賃貸暮らしを続けるのは言うに及ばず、新築戸建てのみの所有でも、最終的にローンを支払って完済すれば、あなたの所有物としての資産になります。

ですが、その頃には、建物の残存価値は、ほぼ0で当初購入した新築価格である元金以上に金利分の上乗せ払いで、余計なお金を新築戸建てには、払い続けることになります。

今は、低金利時代ですが、この先いつ金利が上昇するとも限りません。

そうなれば金利上乗せ分は、もっと家計を圧迫することになります。

●賃貸併用住宅と通常の新築戸建てを購入する大きな違いは、この家賃収入で得られる経済的利益が最大のメリットです。

普通の新築戸建てを購入したらどうなるのか?

新築戸建てを購入してほとんどの方は、私もそうでしたがあなたも含めて住宅ローンを組むことになります。

当たり前ですが、前もって資金計画をたててローンを返済する前提なので自身の新居に暮らせる喜びもあります

その喜びと反面、私の新築購入で得た経験で言えば、

ローンは月の収入(手取り)の23~25%におさえてボーナス時の増額支払いはなしにしても結構きつくなる
理由は、子供が小さい内は、せいぜい中学までが余裕の限界でその後は教育費や食費などにお金がかかるようになる

住宅に設置されている設備機器などに7年目くらいまでには、メンテや備品の交換を余儀なくされる

設備機器は、トイレや化粧台、キッチンなどですがトイレの便ふたが突然破損したりキッチンのカップボードの扉修理、お風呂の風呂蓋新品交換、さらには浄水器のカートリッジの定期交換などです

極めつけは、ガレージシャッターも突然開閉(電動なので)しなくなって修理代に20万かかりました。

私の所は結構給湯器が長持ちしていますが、当たり外れで10年以内には、交換もありえます。

などなど

先程の家の内部の修理程度ならともかく長年家も住みだして経過するとガタがきます。

経年劣化というやつです。

劣化以上に問題なのは、家の構造に関わる重大な欠陥が見つかれば契約不適合責任の範囲で修補や損害賠償の請求ができます⇒は、ほとんどありませんが、大規模リフォームは将来必要になります

私の家は新築してから17年目です。

目に見えて劣化したなと思うのは、外壁の色あせとか、屋根の色も大部劣化したなとか、バルコニーのFRP防水も大部劣化のあとも見えます。

自分で直せるものであれば直しますが、外部周りや、構造体である建物の内部の見えない部分は、やはりいくらDIYが趣味でも、簡単ではなく 特殊技術や材料が必要になってきます。

話がそれましたが、言いたいことは、大金を出してリフォームすれば、なんとかなるでしょう。

しかし、ローン返済が継続中であるとか、完済した頃には、そんな外部周りよりも内部のお風呂やトイレ、キッチンなどの生活密着の機器への総入れ替え工事が優先して必要になります。

その工事費も2~3百万も普通で、一体どこからその費用を捻出できるでしょうか?

結論は、このように出て行くお金しかありません。新築戸建てのみの場合は!



賃貸併用住宅(オーナー目線)を建てる上で一番重要なポイント!

①賃貸に出している部屋の空室がなく年間稼働率が100%に近い

②入居者募集や入居中、明け渡しまでの賃貸の部屋の管理が行き届いている

③入居者さんと大家であるあなたとの距離感やプライバシーも保てる

賃貸併用住宅の最大の利点でもあるのは、自分の住居を持ちつつ賃貸の部屋を貸しながらローンの返済もして同時に家賃収入も得るわけですから、賃貸オーナーでもある賃貸経営の意識は、持った方が良いに決まっています。

しかし、経営といっても賃貸管理業を一からやるとなれば、それなりにノウハウは必要ですし、一番は、入居者さんの対応が大変です。

それよりも入居者募集をして100%の年間稼働率を維持することもノウハウが必要になります。

はっきり言って簡単ではありません。

では、どうするか?


これも簡単です。


ノウハウを持ったプロに管理を委託することです。


では、入居者目線と賃貸併用住宅を購入するであろうあなたのオーナーの目線で賃貸管理業務をしてくれるところに依頼すればどうなるか?

投資不動産にあるような家賃保証やそれに係る余計な手数料も必要なくなります⇒コレ大事!

理由として下記の3つ

賃貸併用住宅を建設する前に事前マーケット調査を十分にするため入居者需要を把握しており、しかも入居後の入居者の解約へつながるような不安要素を把握し改善につなげている
通常の不動産ネットワークを網羅した募集活動に加えて独自の入居者紹介の仕組みも整えている
賃貸併用住宅のオーナーさんと物件管理する側も収支のバランスが相互に必要なウインウインの関係だから

これ以外にも色々な仕組みがありますが、管理業務をする側もオーナーさんと長期の関係を維持していくことになりますので、このお互いの信頼関係構築が一番大きい要素です。

賃貸併用住宅がもたらす投資の価値は他の不動産投資よりも現実的!

一般には、よく新築を購入する方が良いか?、賃貸の方が良いか?比較論議されることがあります。

資産価値としての新築戸建てなのか新築マンションなのかも判断するときに迷われるのではないでしょうか?

いずれにしろ、住居費は、どれを選ぼうが、相当な費用の積み上げになります。⇒出て行くお金ですね!

一方、土地などの資産をお持ちの人や、ある程度他の人より収入が多いとか、投資の才能がある人などは、不動産などを投資に回して、リターンを得ていく人たちがごく少数ですが、存在します。

投資は、リスクも伴いますし、投資の目的もしっかり持っておかないと失敗もするでしょう!

これからは、高齢化社会で会社での定年も60から65になり70までの企業もふえるかもしれませんが、現実は、年金ももらえないような社会の仕組みを高齢者に雇用機会を増やして自分の収入は、自分で稼ぎなさいよと言っているようなものです。

しかし多くの高齢者は、働くことは非常に難しいのが現実です。

ここでの前置きが長くなりましたが、言いたいことは、高齢期になってから、果たしてその後生活をしていけるだけの十分なお金を得ることができるでしょうか?

お金を増やすための投資も難しい、定年を迎えるころには、年金生活も破綻し、雇用してもらえる企業もあるのかどうかもわからない。

このような不透明な経済的事情を少しでも解消しておくことが、現実離れしていない賃貸併用住宅を考える事が選択肢の1つであることは、ここまでこの記事を読んでいただいているあなたであれば、もうお分かりかと思います。

次に、現実的な生活を送ると言う観点で決して投資のようなリスクがある話ではない『賃貸併用住宅/はたらくおうち』のメリットを今からあなたの選択肢に入れてステップを踏めば、損のない理由を説明します。

『はたらくおうち』を知るほどに購入のステップを踏まないと損な理由!

賃貸併用住宅の建設購入も普通の新築戸建てやマンションを購入するのと同じ流れで可能!

関連記事

これから新築のお家をどうやって購入したら良いか悩んでおられるあなたの疑問にお答えします。   本記事の内容 購入を思い立ったら、準備すべきタイミングが大事! 一生に一度の大きな買い物。選択すべき場所とは? スムーズな購入方[…]

まず必要な準備(購入物件の規模の把握)

①自分の住居と同時に賃貸で貸すので今の年収や用意できる頭金、などから購入可能な物件の予算と返済金額を算出

②次に返済金額が分かれば、賃貸収入でそのローンを返すので想定家賃設定や賃貸に出す部屋の大きさ、数を把握。

③住宅ローンを利用するために賃貸の部屋数からその部屋の合計住居面積が、自分の居住する住居面積の合計の半分以下にする

④全体の建物面積が分かれば建築価格が把握できるので最初の借り入れ上限金額から引き算した残りが仕入れ土地価格になる

⑤土地価格が分かれば、坪単価から、入居者需要も想定した購入可能なエリアの絞り込みができる

購入予算の考え方は、普通の新築戸建てと基本同じですが、賃貸に出す部屋と同じ物件になりますので、ちょっとだけ建物予算の考え方が違う点です。

あとは、物件情報が上がってきてプランを練るのを待つだけです。

最後にはたらくおうちの賃貸併用住宅を建てるメリットとデメリットです。

デメリットになるとすれば

●賃貸需要が格段に多く長期的に見て住宅ローンも持ち出しがなく返済可能。

さらに完済後も継続的に家賃収入が見込めるエリアは、東京を中心とした関東圏(逆にこのエリアはメリットになります)に限りますが、この賃貸併用住宅とマッチしていること。

●この理由で逆に、ノウハウを含めた賃貸併用住宅の管理まで可能なワンストップサービスの※提供営業エリアが限られていること。

※『はたらくおうち』のサービスエリアは現在 東京 神奈川 千葉 埼玉になっています

しかしメリットを上げればきりがありません。

●一番は資産価値としての土地です

建物は資産価値がなくなりますが(実際には賃貸の部屋が収益を生んでくれます)もともと東京のように賃貸需要がある土地に建築するわけですから、土地の資産価値は、減りません

●あとは繰り返しになりますが、家賃収入があるおかげで、毎月の住宅ローンの支払いに苦慮せずに済みます。

●またプラン次第では、プラスの収益にもなります

●賃貸の修繕やリフォーム費用も必要経費として税金の控除にもなります。

●オーナーが住む部屋の設備機器などは10年保証も付いています。(普通の新築住宅では、ありません)

●通常の住宅ローンを利用できますが、単なる新築購入であれば、年収の限度額で融資を受けられる金額よりも賃貸併用住宅なら
さらに限度額を大きくして融資を受けられます。

このように増額融資によって購入できる物件金額は、安く購入できる郊外の新築戸建てやマンション以外に、購入出来ないと考えていた都心の立地の良い資産価値の優れたエリアでも建設が可能になってきます。

●最後に念押しで言いますと、住宅ローンを払わずに、将来の年金代わりになるような家賃収入も得られるのが賃貸併用住宅というマイホームの買い方です。

●この実現のためには『はたらくおうち』のサポートがなくてはならない大きな存在です。

●将来の布石を今から打っておけば、リスクの大きい他の投資や副業といったお金の事を考えて将来の不安をかかえることもなくなります。

まずは、今から家の購入を考えるなら『はたらくおうち』の会員登録をしておいて準備を進めることが誰もが抱える経済的不安を解決する近道になります

まとめ

いかがでしたか?

●新築をこれから購入するなら賃貸併用住宅も選択肢の1つにすると今まで気づかなかった不安が解決されます。


●その不安解決には、賃貸需要が高いエリアなどある一定の条件は必要です。


●さらにそのエリアとあなたの住みたいエリアが合致するなら迷う必要は、ありません。


●あとは、『はたらくおうち』のサポートであなたの新築賃貸併用住宅が残りの人生の経済的不安を取り払ってくれます。

●このような新築の住居を手に入れるもう1つの方法を今知っているあなたなら、より知識を増やせてデメリットもメリットも確認できる方法は、

●この『はたらくおうち』の会員登録(登録無料で年会費 月額費不要)が、損しない人生を送れる始まりの一歩になります。



最新情報をチェックしよう!
>賃貸でも持ち家でもおしゃれに着せ替えて栄養を与えましょう

賃貸でも持ち家でもおしゃれに着せ替えて栄養を与えましょう

CTR IMG