新築戸建ての購入までの流れを初心者向けに解説!入居までのやる事8つ!

  • 2021年10月8日
  • 2022年5月8日
  • ハウス
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これから新築のお家をどうやって購入したら良いか悩んでおられるあなたの疑問にお答えします。
 

本記事の内容

  • 購入を思い立ったら、準備すべきタイミングが大事!
  • 一生に一度の大きな買い物。選択すべき場所とは?
  • スムーズな購入方法と費用の考え方は?
  • 大切な家を建築途中の過程で見るべきポイント!
  • 入居までにしておく事
本記事を読んで頂くと、初めて新築戸建を購入されるあなたが、後悔しないポイントを押さえなが
ら、新しいお家にご入居できます。
 
何を言う、私も最初にマンションを購入後、売却をして今は戸建てに住み替えましたが、経験から
みなさんにお役に立つ情報を提供できればと思います。

それでは、早速本題に入っていきます。


なが~い記事にはなりますが、最後まで

お読みいただけますと嬉しいです。

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新築購入から入居までに押さえるべき大きな注意点2つ

晴れて新築の購入を果たしたあなた。不動産の世界で言う売買契約を完了させたら

入居までに、手持ちの所有している物件(現在の入居中の中古マンションや中古戸建て)をできる限り早く売却しましょう!主な理由は下記3つ(賃貸物件からの新築購入は、スルーして頂いて結構です)

その1 もし入居までに今住まれている買い換える為の旧物件が売れないと、新築するお家に充てる購入資金が得られません。

銀行からローンも組んで売買契約をされていれば、決済日(新築の完成引き渡しと残代金支払いが同時になるイメージです)が遅れることになり、入居が出来なくなります。

その2 入居が出来なくなれば、新居の始まる時期が、学校などお子さんの転校や新学期スタートなど大事な時期に重なっていれば、旧住宅から、まさか学校へ通うなんていう事態にもなりかねません。

その3 他に大きな段取りの一つで、引っ越しの為の準備とかされていれば、引っ越し業者さんとの日程、その後の延期やキャンセルなどに金銭的負担もかかる可能性も出てきます。 

新築を購入して、人生最大のお買い物をされるあなた。家には、相当なこだわりや楽しみを持っておられると思います。

まずは、建築過程の見るべきポイントを、時間の空いた日に見学、チェックしましょう!主な理由は、下記2つ

その1 建物の構造を確認し写真などに記録する。難しいことは知識がなくても大丈夫です。

押さえるポイントを写真 で残しておけば、入居後に漏水などの不具合があれば、原因や対処方法がわかります。

その2 建築の知識があるあなたであれば問題ありませんが、もしなければ、多くの新築を購入し家を建てられるあなたやあなた以外の施主様の多くは、家の内部や設備機器、仕上がった壁紙などの目に見える所に注意が行きます。

そのような後からでもかんたんに治せたりリフォームが可能な所よりも、隠れてしまう建築過程の裸の状態をできる限り自身の目で確かめられることをお勧めします。  


いかがでしたか?私は、新築購入当時、仕事柄、設備機器を扱っていますのでそのあたりの知識があり、家の内部ばかりを気にしていました。
たまたま外部を家の建ち始めから、日曜日には、家族で一緒に現地へ行き、適当に写真を撮っていました。
それが、後々建築構造の知識を知る過程で答え合わせのように、撮り溜めた写真が役に立っています。

新築の家に入居する日はいつ?

今、この記事を読んでいる、あなたが考えられている入居のタイミングは、いつでしょうか?

人生設計の中で、色々な事情があるはずです。

今住んでいる住居が手狭になった。もっと広い家に住みたい!

子供が、大きくなり小学校や中学校へ進学するのでこれを機会に、家を探そう!

今は、コロナなどの諸事情がある中、ご主人の在宅での仕事のスペースを確保したい。

あるいは、親の介護や、2世帯住宅が必要になった。

これら様々な事情から新築を選択されたなら、いつ入居するか?あるいは入居したいか?
をまずは考えてから、そこから逆算して準備を始めないといけませんよね

その準備にかかる日数が新築を購入する為にはどうしてもあります

以下の記述では、大きく分けて 物件探し~決定(前半)までと 売買契約~引き渡し(後半)までの2つの期間でご案内します。

それでは、順を追って見ていきましょう!

新築の購入(売買契約)~新築着工 →完成引き渡しまでの流れ(後半の期間です)

地元の不動産屋さん あるいは、大手ハウスメーカーやフランチャイズ契約をしている工務店さんなどとご縁があっていよいよ契約書に印鑑を押しました。

新築を建てる現場では、事前に地鎮祭(工事の安全祈願)を済ませるといよいよ建築工事へと進み出します。

建築建物の工法や、規模にもよりますが、一般的な木造であれば契約後の着工~完成まで約2ヶ月半から3ヶ月程度です

新築を検討し出してから上記後半の売買契約をする会社さんを見つけるまで(前半の期間です)

後半部分の期間は、固定された、ある意味、期間が予定された日数なので入居までのわかりやすい期間となります.

しかし、前半部分は、購入を考え出したあなたが、一番時間を要することになる家へのイメージを固めていく期間です。

  1. 住みたい場所の土地探しと家を建てる会社の選定
  2. 見つけた土地や家を建てる会社との申し込みや契約
  3. 家の基本プラン作成や見積もりを作ってもらいローン審査の申し込みなど
  4. 基本プラン作成の打ち合わせ前にご自身で住宅展示場をまわったり、雑誌などから家の内外の仕上げイメージをしたり、ライフプランから家へのこだわりを固めていく。→これが一番楽しい期間かも
  5. 基本プランから最終見積もりプランまでを決めて工事請負契約をするこの時点で土地と建物がセットの契約先であれば上記①~③は、楽です
  6. その後は、最終プランで建築確認申請が問題なければ、ローン審査もスムーズにながれるはずです。
    もちろんローンを組む金額に支払いが可能かも審査されます。

    ここまでが前半部分の期間で、人により早かったり時間がかかるなどの流動的な部分です。

    要は①と④の家を立てる会社探しと家へのイメージ固めを早く実現できれば、期間は、短くなります。

    概ね前半期間は、半年から1年くらいでしょうか

    なので前半と後半で合わせると、家を建てるぞ!と思い立ってから入居までざっくり半年~1年半くらいはかかるのではないでしょうか。

私の場合は、こどもが小学校へ上がるのを機会に1年半前から検討しました。

ちょっとそのときに住んでいた、学校区が考えもんだったもので、嫁の実家近く
へと考えたのがきっかけでした。

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新築の家を建てる場所を決める!

続いて次に大事な決めるべき事は、新築の家を建てる場所ですよね!

場所の選定は、必然的に、現在働いている職場から通える範囲の場所。

私のように嫁の実家近く(職場からは、少し遠くなりましたが通える範囲でした)とか、都会の便利なところ。
交通の便は悪くなるが環境の良い場所。

など等,それぞれの事情や、住む場所のこだわりがあると思います。

このような大きなくくりの場所よりも、長く住むのであれば、今からお伝えする本当の考えるべき場所があります。


            

最寄りまでの駅へ徒歩圏内の場所(不動産の広告基準で徒歩何分は、80メートル/1分で表示されますので覚えておいて下さい)毎日の通勤を考えると、長く歩いても12分くらいでしょうか。
次にこの最寄り駅までの半径徒歩圏内に買い物のできるスーパーや、コンビニ、郵便局、開業医、クリーニング店など生活に欠かせない施設がある事が、後々住みやすさ、便利さとして実感できます。
あと、保育園、幼稚園、小学校、中学校 が徒歩圏内と同じくらいの所にあるかを確認できる場所ですね。
学校に関しては、通学路の途中の電柱などに防犯カメラが設置されているかも確認することをお勧めします。

これらの3点は、普通に考えると当たり前に思われますが意外と近辺にそろっていない住宅地などがよくあります。

最初は、家探しに集中しすぎて、便利さを忘れ、もしあなたが若い世代であれば、車があるから大丈夫とか、駅近でなくても、車で送り迎えしてもらうから大丈夫とかで気軽に考えがちですが、何十年と家族内で車の出し入れなどで負担をかけることになったり、ちょっと近くまでを車を使うことで、よく住宅地内などで、意外と多くの事故が発生したりします。

もう一つ最寄りの駅にこだわるのは、バスよりも利便性は、断然高く、バスは、待ち時間が長かったり、時間が渋滞で読めないので、家を出る時間が早まったりするので新居をスタートして生活する上では、総合的に非常に不便です。

できる限り、この当たり前の場所を、住み初めてから、生活必需品を買うために都度、車を頻繁に使うような、新築場所よりかは、徒歩圏内か、せめて自転車でもいけるような、新築建築場所を探すことをお勧めします。

不動産の広告表記は、この徒歩何分とか、生活施設が周辺に何百メートルとか
書かれていますが、実体感として実際に歩いてみることをお勧めします。

住宅展示場を最初に見学しよう!

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いよいよ家探しです。

手始めにお近くの住宅展示場を探して、まずは、敷地内の全展示場を内覧しましょう!

展示場を見学して分かること

●展示場の各ハウスメーカーさんや工務店さんなど建物の売りがわかります。

 例:自社の強みである建物の構造や外壁、室内の仕上げデザインあるいは、間取りの工夫やこだわりの設備など

●住宅展示場 兼 事務所として営業されているので、直接営業さんとのやりとりから会社の印象がまず分かります。

●あくまで展示場は、アピールするための空間なので、新築される時の間取りやデザインイメージをつかめます。

●何より展示場を見ることで、わくわく感が増大して、夢が膨らみます→これすごく大事です

●見学されたら個人情報など必ずアンケートを書かされます。書くだけ書いて、情報収集のためにと思い、記入しましょう!

●良いことだけのアピールしかなければ、必ずデメリットや他社との違いを質問しましょう!

●展示場を見学すれば、感の良い方であれば、分かると思いますが、展示場経費や宣伝費など大手のハウスメーカーがそろっているので、実際の建築価格には、相当なマージンが含まれます。

家のプランや見積もりをする前に、この展示場めぐりで、ご自身の家へのイメージと夢をふくらませましょう→これが最大の目的です。

展示場は、夢への第一歩です。せいぜい利用しましょう!

私も展示場は、毎日曜日利用して5展示場くらいまわり、実際にご入居中の見学会にも参加しました。

家を建てる前の感性磨きや、情報収集には良い経験です。

もし展示場で良い出会いや縁があって商談することは、全然かまわないです。

土地探しもセットでそのときは、お願いしましょう!

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新築購入予定の場所に新規分譲地があるか探す!

展示場を見学しながら、今度は、新築を予定している場所の周辺に、新規分譲地があるか探してみます。

理由は、以下3つです

① 分譲地であれば、通常区画割してまとまった土地に住居が建設されるので、住みやすく整備されている。

② 建て売りのモデルハウスが既に建設されている場合があり、その土地での住居イメージがわかる。

③ 住宅展示場で見学された大手ハウスメーカー以外の地元での住宅会社で、建てる家を検討できる。 

①~③を深掘りして説明します

の整備された区画であれば、外部に通じる公道からの安全面や防犯面でもメリットがあります。

また、建設される前のまだ契約されずに残っている区画が多ければ多いほど、自分の好きな土地を選択できますので、住みやすい家を建てやすくなるメリットは、大いにあります。 

の場合は、モデルハウスがあれば、展示場と同じく内部の設備品や外部の仕上がりをもとにあなたの考えている住宅のイメージと選択する区画の土地から方角や日当たり、隣のまだ建たない隣接との家のイメージもつかみやすくなるはずです。

は、地元の住宅会社であれば、土地セットで大手のハウスメーカーよりも通常は、安く建築できるのもメリットのひとつです。

また、大手ハウスメーカーよりも、実際にプランを作っていく段階で打ち合わせをしていく上では、断然、双方の行き違いによる、打ち合わせミスがぐんと減ります。

理由は、大手の方は、営業→設計→インテリアコーディネーター→工事部門と多くの分業で連携が取りにくい場合があるからです

その点地元の住宅会社や工務店の方が、横連携や機動性が優れている傾向にあります。

価格が安くなるのもこのような分業が多い人件費などのコストがおさえられる理由も大きいです。

以上が、新規分譲地を探すことは、一気に新築の購入へと最短ルートで近づくことになります。

開発宅地分譲地がない場合でも、別で単独の土地を仕入れて確保していたり、地元住宅会社でなくハウスメーカーで建築する場合でも土地探しもしてもらえます。

なので相談すれば、希望の土地や住宅は、手に入りますし、私の場合は、タイミング良く売り出しの新規分譲地を見つけて、すぐに検討購入しました。

 
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売却物件を早く売る方法3つ?

すでにお伝えした入居までに押さえるべき注意点2つのうちの1つである、売却を早くする方法です。

もしあなたが、買い換えに充てる費用を早めに確保したいのであれば、以下考えるべき早く売る方法3つです

仲介不動産からの客付けがあってあなたの物件を内覧したいと連絡があればやるべき事

●部屋全体を、モデルハウスのようにキレイに片づけて、演出(できる限りで)すること。

●特に、水回りである浴室、洗面、トイレ、キッチンは、常に清潔を保つことです。印象が全然違います。

●玄関周りもこぎれいにして出迎えましょう。

●もし不動産屋さんから連れてこられたお客さんから質問があれば、正直に回答してください。

なぜなら、回答したことと相違点があると後々トラブルの原因になり、値引きや、最悪は、家の構造などの回答と違う、不具合が見つかれば契約解除になる場合もあります。

知らないことは、知らないと答えましょう。あとこちらから何かアピールすることはムリにはしないことです。

私も家を売って買い換える時に考えたことですが、やはりどうせ売るなら高く売却したいですよね。

しかしコレは、不動産にも地域の相場というものがありますので、真ん前が駅でも無い限り高く売れることはないです。

相場以上は、売れることはないと考えましょう!

資金計画にも影響しますが、売れてこそ本来の資金計画に現実味がでてきますので、先に進んでいきましょう!

私の場合は、理想の金額から400万も下がりました。また別の記事でもふれますが、実際は仲介してもらう不動産屋さんへ支払う仲介手数料も発生します。

これは、仲介を依頼する不動産屋さんにもよりますが、客付けを多くしてくれるところは、総じてすぐに買い手が見つかります。

私の場合は、2社から客付け案内されましたが、片方は1人もう片方の仲介では4人案内がきて当然多い方の仲介業者で買い手が見つかりましたので、実績があって普段から情報量や広告、認知されているところに依頼すると早いです。

(実際そうでした)

最後にの補足説明で、仲介を依頼すると業界では、レインズという物件登録をするシステムがあり仲介がどの不動産屋さんでも扱える情報として認知されます。

より早く見つけて契約してもらおうとすれば仲介不動産屋さんと媒介契約を結んで活動してもらうとメリットは上がります。

最近では、ネット上の一括査定無料見積もりなどを通じて査定額や不動産屋さんの知識や情報をもとに売却を考えるきっかけ作りにしても良いかと思います。

早く売るコツの結論は、高く売ろうとしない!
仲介不動産屋さんには、どんなに、売る物件の価値が少なくても、早く売却して、次の契約に進もうとしています。

あまりこちらの要望を言い過ぎると、後回しにされかねないのも事実なので、契約実績の信頼ある、不動産屋さんであれば、信頼して任せましょう!

新築にかかる諸費用や事前の購入品は?

次に費用は、一体何にいくらかかるのか?(下記は、ざっくりで頭にいれてもらう感じでOKです)

●一番は大きく占める、建物本体価格と土地代です(当然です)

下記の諸費用を計算するために仮に建物(2000万)+土地(1000万)のセット価格を3000万とします(借り入れ額を2000万とします)

●次に諸費用と呼ばれる費用です。(下記は、条件や適用時の軽減税率などで異なる場合があります)

  • 仲介手数料(物件価格が400万以上の際の計算式です)(物件価格×3%+6万)×消費税です、通常は、新築購入の場合、売主である自社所有の不動産物件を購入するので、仲介手数料は、売却物件を依頼した仲介不動産会社へのみの手数料支払いとなります。
    ちなみに売却マンションが1600万で売れた場合59万4千円が仲介手数料です。
  • 土地売買契約書 建築請負契約書の印紙代
    1千万を超え~5千万以下の場合は現在軽減措置契約書として1万円がそれぞれかかります
  • 登記にかかる登録免許税
    土地と建物の評価額に一定の税率を掛けて算出します。

    仮に土地評価額が700万の場合は、700×2%=¥140000

    建物の方は、建物評価額を2000万×60%(掛け率は最大目安です)×0,4%=¥48000

    あと抵当権設定登記として住宅ローン借入額×0.4%

  • 司法書士への上記の土地や建物の登記手続き費用以外に報酬支払いがあります。

    概算にはなりますが、目安としては、5万前後といったところです。

  • 不動産取得税(土地建物を取得したとき)

    今回の例では、詳細は省きますが、条件を満たした場合と軽減措置で¥0の計算になります。

  • 固定資産税の清算金(住宅を買う売主と新築購入時期により折半支払い)

    ここでは、不動産の新築取得時期に違いがありますので省きます。

  • 火災保険料(住宅ローンを組む場合はほぼ必須となります)

    相場では、掛ける保証内容にもよりますが木造の場合15~20万くらいでしょうか

    10年分を一括で支払えば、年々保険料が上がる場合のコストを押さえれます。

  • ローンを組むときの印紙代

    ローン契約金額にもよりますが1000~5000万以下で¥20000の印紙代となります

  • 同じくローン事務手数料(各社定額や定率など様々ありますので参考に)

    ネットバンクの場合は、借り入れ金額×2,2% 大手銀行はおおよそ¥3~6万くらいです

  • 同じくローン保証料(家のローン返済ができなくなった場合の保証会社への保証料)

    金額はおおよそですが大手銀行の場合は、50~100万くらいでしょうか

    ネット銀行などは、¥0が多いですが、変動金利など上記ローン手数料で借り入れ金額の2,2%がかるので注意しましょう.

    地方銀行など他の金融機関やネット銀行など比較検討して費用を安くすることも可能ですので一度お調べ頂く事をお勧めします。

  • 団体信用生命保険の保険料(ローン被保険者の死亡や高度障害の際の保険)

    通常は、住宅ローンを借り入れたときに含まれる場合が多いので別途支払う事はないです。

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以上のように新築物件価格に対し諸費用と呼ばれる上記の費用は、一般的には5~10%と言われています。

上記の例で言えば、諸費用だけで計算できるトータルマックスで¥259,2万となり物件価格¥3000万に対し8,64%になります。

ここでの事例はあくまで概算ですので、仮にイメージして頂くために費用の詳細を参考にして頂ければ、役立つかなと思います。

いかがでしたか?諸経費は、予想以上に掛かりませんか?
私もそうですが、現金で別途貯めたお金をむりくり用意しました。

この費用を物件購入の費用から、不動産屋さんに、胸に秘めて、費用をまけさせる為の交渉作戦を敢行することにしました(笑)
この話は、どこかの記事で書くことにします。

●事前の購入品は?

諸経費にこれだけ掛かるのにまだ、購入品にお金が必要かい と怒りマックスになっているあなた。

そうです、新築購入は、お金がかかるんです。人生最大の買い物と言われる所以です。

以下簡単に説明しますね

  • まず、窓に取り付けるカーテンです。

    建築プランの段階でフィックス窓で(簡単に言うと開閉できない窓)外から見えないうな不透明な窓、天井近くにある窓で外部から覗けないような窓なら、費用を節約できる場合もあります。

    カーテンは、必須です。

  • 引っ越し時期によりますが、夏前だと、エアコンの取り付けが必須です。

    前の住居より新築の部屋数が、増えると設置台数を増やさないといけません。

  • カーペットや床に敷く敷物ですね。

    広い新築に住むと今まで使用していた、カーペットの形状や、大きさ、色や模様が新居に合わなくなります。あと食卓やリビングのソファなども同じですね。

  • 各部屋の照明器具も必要にはなりますが、特に最近ではリビングの照明器具プランで備え付けのダウンライトや間接照明などを事前にプランしておけば、改めて買う必要はないです。

    ただし、トイレ内や玄関など後付けの差し込みのみであれば購入が必要になりますので気をつけましょう。

  • 最後にこれらは、入居して落ち着いてからでも良いですが、備品類になります。

    例)食器や小物類、飾りアイテム、その他もろもろ。。。。生活家電なども新居となるとやはり、今まで使用していた物を引き続き使われるでしょうが あ やっぱり新しいのを買わないと新築にマッチしないなあと、、、なので、新築購入前から計画的に無駄に家電や備品類は新たに購入することは控えましょう!

いかがでしたか?私は、使える物は、新居へ持って行きましたがほとんどの、大きな、食卓や、ファやカーペットは、結局一新しました。
というより自然にそうなりました。
段階的に金銭面で余裕が出来たときに、買い換えるなり買い足すなど、これも楽しい買い物と思い、そうしていくことをお勧めします。

建築中に見るべき建物のチェック方法4つ!

建築中に建物をチェックする理由は、なぜかと言うと新居を引き渡しされてから建物に不具合や欠陥があると、買主であるあなたは、売主に契約の解除や損害賠償を請求できます。

ただコレは、法的に「瑕疵担保責任」と呼ばれる土地や建物にそもそも買主が瑕疵を知り得なかった、または知らなかった「隠れた瑕疵」が入居後見つかった場合にその事実を知ってから1年以内に損害の請求をすれば、新築引き渡しから10年以内であれば、売主に請求して補修なり、賠償なりしてもらえます。

その保証範囲も、品確法という、住宅の構造の主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などに限定はされますが大事な家の品質や性能の根幹にかかわるところです。

上述が、理由となって建築が始まれば室内外から隠れて見えなくなる前の家の柱や梁などをチェックしましょう!ということが理由となります。

難しく書きましたが、やることは、簡単です。以下4点

  1. 無事着工したら、まず上棟を迎える前の基礎を写真にとりましょう

    可能であれば、コンクリートで固まる前の基礎の配筋の段階でも写真におさめましょう

  2. 上棟したらすぐに家の柱や梁、筋交いやアンカーボルトなど家の最初の姿を余すことなく写真にとりましょう
  3. 外壁工事が始まる前の防水紙という建物を覆う作業やその工程の途中など
  4. バルコニーがあれば、床下地の進み具合の段階やFRP防水と呼ばれる作業後など何かしら雨をうける可能性のある部位を撮りましょう

    一番簡単で、あとから専門家に見てもらう事があれば全体を動画でくまなく1~4の箇所を建築に詳しくなくても、動画で撮影して残しておけば、写真のように点で確認するよりも動画で面で確認出来る方が、見やすいし、問題が、生じたときには、推測がしやすいのでお勧めです。

ほとんどの場合は、どこの会社も、不安無く施工されますので大丈夫ですが、この写真や動画に残す作業は、ある意味自分の子供の成長記録を残す作業と同じです。万が一の対処の為です

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新築を建てる前に必ず、その工務店やハウスメーカーが建てている建設中の現場を見に行って下さい。 なぜなら、今からお教えする確認すべきポイントこそがその工務店やハウスメーカーを写す鏡と同じだからです。そのポイントを理解すれば、あな[…]

入居前にやるべき事3つ!

最後は、いよいよ、新築の建設も完成に近づいてきました。

早い段階で段取りすべきは

引っ越し屋さんの見積もりと依頼です。

入学や転勤(最近はコロナの影響もあり頻度は少ないかも)時期に新築引き渡しが重なると繁忙期には、早めに段取りしないと希望の日に引っ越しが難しくなります。

その次に入居ももう眼前に迫ってきたら

②学校関連の転校手続き公共料金、役所への手続き、インターネットや郵便物転送手続き、などなど思い立ったものからリストアップして片づけていきましょう!

ほぼ引っ越し前には、

③旧居住地の親しい近隣さんへの挨拶。新居隣人への挨拶用手土産購入ゴミの処理や、最後の梱包や忘れ物などないかの確認などなど

やれることはすべてやっておきましょう!

最後に引っ越し当日は快晴であることを
祈りましょう!
 

まとめ

いかがでしたか?
最後までお読みいただき
ありがとう御座いました。
まとめとして

 

①思いつきではなく十分な期間を確保して新築購入に向けて準備してください

②購入資金は、ローン以外に頭金が多ければあとの支払いが楽ですし、諸費用に相当な
お金も必要です。資金には、余裕をみて早めに用意しましょう!

③家は、1度の大きな買い物です。

こだわりを持って、同時に家の構造など知らない知識を今からたくさん仕込みましょう。

そのお手伝いをこのブログでできればと思いこれから役に立つ情報を提供していきます。

 
 
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