新築戸建ての土地選びの注意点と分譲地をおすすめする理由3点。初心者向けに解説!

  • 2021年12月18日
  • 2023年6月11日
  • ハウス
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新築を建てようとお考えのあなたが、土地から探さないと家が建てられないと思っていませんか?
いいえ、土地とセットの分譲住宅地なら悩まずに注文住宅を手にすることが可能です
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土地と建物がセットで販売されている分譲地を選ぶメリット

計画的に区画整備されており建築する土地の区画を選べば、自分の住む家のイメージがしやすい

 

②現地広告の区画図から敷地内道路や幅などを確認して、隣接区画との距離感や外部道路からのアプローチの具合がわかる。

 

③分譲住宅会社に聞けば、区画整備前の土地の状態が何かを確認できるので安心

 

 

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上記の理由3つは、私の現在住んでいる分譲地を現地で何度も確認して選んだ経験から今でもメリットとして感じています。

  1. 私も造成中と造成後の売り出し中の区画から現地で案内された現場を見ながら、想像で家が建つイメージができました

  2. 私の選んだ土地区画は、前面道路がすぐ公道でしたので、納得しながら確認して決めることが出来ました。

  3. 造成中(2期工事)の隣接していた、建築を決めた1期工事の造成区画を現地で見て小高い山を削って土地を造成していることは確認できました。


    念のため不動産屋さんの営業さんには、造成前の土地の状態を確認したところ即答で思ったとうりの回答をしてくれました。

分譲地でも土地の状態を確認するべき理由

これから家を購入される前に少しだけ説明しておくことがあります。

分譲地の土地と建物をセットで販売されている場合に大きく分けて2つの販売形態があります。

  建売住宅 建築条件付き土地
販売方法

建物の建築済み もしくは、引き渡しまでに完成させた上で土地と建物を1体として販売

土地売主(分譲造成開発者など)が指定工事業者である工務店とあなたが一定の期限内に建築請負契約を結ぶ条件で土地を販売

売買契約締結の時期

土地造成の開発許可や建物の建築確認の許可を受けた後しか契約できません。

先に土地売買契約書をむすびますので、上記条件の条項が記載されているか確認しましょう!もし一定の期間内に建築開始されなければ、土地売買契約は、解除になります。

建築される建物は?

売り出す宅地建物業者が企画して決めた仕様の建築建物なのでいわゆる既製品となり自由度はない。

いわゆる『注文住宅』として仕様や間取りなどの設計をして建築できるので自由度がある

注意点

既に建築されている建物を購入する場合は、建築される前の土地の状態を確認しましょう!

建築請負契約は打ち合わせ後の見積もり金額をきちんと確認して納得してからにしましょう!


これらの2種類の販売形態で建物も大切ですが、建物が建つ前の土地の状態に合わせた、建築方法で建設しないと後々の不具合につながりかねないので注意が必要です。

いずれの販売形態においても、土地に関しての不具合や瑕疵は、宅建業法によれば、受けた損害を一定の範囲内で弁済を受けることができます。

なので土地の状態は、あらかじめ契約される宅建業者さんに確認して説明をうけるかあなた自身で土地の状態を見たり確認されることをおすすめします

次に私が当時自分の家を購入した時に、素人なりに今住んでいる分譲地で購入前に実感した、土地の状態を経験でお伝えします。

案内された、分譲地の現地を見て確認する事は?

当時、造成後間もない、ひな壇形式の16区画程度の分譲地に案内されて、売主である不動産屋さんとその不動産屋さんの下請けの建築工務店さんと一緒に現地を確認しているときのことでした。


私が、自分の家がここの区画に出来上がって、リビングから見える景色をイメージしているときでした。

そんな時にふと、工務店さんの担当の監督さんが、土地の土を手で拾いながら、何気なく言葉を漏らしました。

ちょっと粘土質かな”と言ったのを私の耳が反応したので、『粘土質』と言う事は、経験上すぐに柔らかい土地質かなと思ったので、その場で不動産屋さんに、もし粘土質で柔らかい地盤であれば何か家をたてる時にしてもらえるんですか?と質問してみました


するとすぐに工務店の監督さんへ杭打ちか何かできるよな?と対応をうながしてくれました。


それを聞いた私は、杭打ちってどんな地盤補強かを帰宅後すぐに調べてから一応納得しました。



後日談ですが、工務店さんは、杭打ちも地盤を施工する際は、私の家だけでなく1日でもう1件同日に工事する方が安くなるみたいでしたので、一度に2件分工事をされていました。


この経緯は、もしかしたら、私がそのときに質問しなかったら、そのまま杭を打たずに建築をされてしまう可能性もあるわけです。


私の場合は、今回の杭打ち(鋼管杭打ち工法)に必要な追加の金額は発生しませんでした。


追加が発生しなかったのは、多分最初の建築請負契約の工事代金に既に組まれていたからかも知れませんが。。

しかしこのような建築の知識を事前に知っておくことで、こういった場面に遭遇したときに、対応を相手に求めておく必要があります

建築請負契約を結んでから、余計な工法(高く見積もられたりしないように)で追加見積もりに組み込まれないように、参考にしていただければ良いかなと思います。


今回の私の購入した分譲地は、低丘陵地を開発したので土地の質がたまたま粘土質でなおかつ、ひな壇造成地でした。

なのでコンクリートの擁壁を造って、土砂を埋め戻す区画でしたので、絶対なんらかの地盤改良は必要でした。


このような事例から開発前の土地の状態が何かを確認しておくのと、売主の宅地建物業者や仲介業者などに確認されておくことをおすすめします。

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2種類の地盤改良工事を解説

  1. 鋼管杭打ち工法

    この工法は、私の自分の家を建てる時にしてもらった工法で読んで字のとうり、鋼管の長い管を(直径で言えば110ミリくらいだったと思います)先端に回転ひれみたいなのが付いた鉄製の杭で地中の支持層まで回転させて到達したら、杭頭を切断してキャップをはめる感じで工事をしていました。


    全部で14本ほど(建築図面の基礎図をもとに柱位置の下あたり)地中に打ち込み、場所によっては、深い所で7~8メートル、短いところで3mくらいの支持層に到達するところ等まちまちの14本でした。


    余談ですが、たまに地震があると、振動の伝わり方が鋼管なのか鉄特有の金属的な感じで、基礎のコンクリートから部屋内に伝わってくるので、いい意味では、ちゃんと基礎の下に鋼管杭がのっかって大事な家が支えられている感じがします。


  2. 柱状改良工法

    こちらの工法は、簡単に言えば、直径60センチ程度の穴を土の表面から掘って土とセメントを混ぜて柱状にする事で地盤の改良をして家を支える工法です。


    この工事は、地盤がそれほど軟らかくない土地で2~8メートルくらいまでの改良に向いている工法とされます。


    いずれも家を建てる前の地盤調査の結果土地質や費用、将来土地の使い道がほかにあるのであれば、建築屋さんなどと相談して決めることをおすすめします。


ちなみにこちらの写真のように家の基礎は、前述しましたが、鋼管杭で支持されています。


しかし当然ですが掃き出しサッシ前のコンクリートには、何も支えがなく、元の土面が柔らかいため、年月が経過して、重みで沈み、基礎との設置面が離れて亀裂が生じた、私の家の写真です。


このように家を支える土地は状態が悪ければなにかしらの地盤改良工事が必要です。

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まとめ

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いかがでしたか?

① 家を建てる土地は、最初に土地から探して、もしかしたら土地を先に入手したとしても、希望の家を建てれるとは限りません


理由は、用途地域規制があったりするので、詳細は別の記事で書きますが、分譲地であれば、その心配は、解消されます。


土地の開発前の状態を確認しましょう!家を建てたあとも地盤調査後に地盤に合った工事をしておけば安心です。


分譲地を選べば、建物とセットで家づくりに専念しやすいのでおすすめです。




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